Le dossier des liens vers le Mont-Orford

Le concept

L’idée d’un lien entre les projets de développement immobilier et la station de ski a germé au sein du Comité de parrainage de la relance de la station de ski du Mont-Orford.

Comme le scénario de développement immobilier sur les terres soustraites du parc national du Mont-Orford était rejeté, des solutions étaient recherchées pour faciliter l’accès à la station de ski. L’objectif est de fournir un service comparable à celui des stations de ski qui offrent un accès de type ski in / ski out.

Robert Benoit, porte parole de SOS Parc Orford sur le Comité de parrainage et un skieur d’expérience qui a beaucoup voyagé, a travaillé ce dossier. Il explique sa vision des projets de liens.

Des entrevues avec John O’Driscoll, président de la SNAP, section Québec et Marc Bellemare de la FTQ, représentant des employés de la station touristique du Mont-Orford complètent le point de vue précédent.

L’autorisation d’implanter de telles infrastructures a été associée aux propositions de contributions financières imposées au développement immobilier. Le rapport de la MRC prévoyait une taxe foncière municipale de secteur de l’ordre de 0,10 $/100 $ d’évaluation ainsi qu’une redevance de 5 000 $ par unité vendue. La concession d’un « droit de passage » par le gouvernement était envisagée comme la base d’une entente avec les promoteurs pour prélever une contribution.

Tableau : redevances

« La réalisation des deux projets immobiliers avec chaise de liaison est intrinsèque au succès de cette formule. [1] »

Communiqué fonds de relance

Est-ce que ce projet de redevance fait toujours partie des projets de financement de la station touristique ? On peut en douter. Le communiqué du CLD de la MRC de Memphrémagog annonçant la création d’un fonds de relance alimenté par une augmentation de la taxe de vente de 0,25% n’en fait pas mention.

Deux pôles de développement immobilier étaient identifiés. Le premier est situé du côté ouest du Mont-Orford et il correspond aux propriétés détenues par André L’Espérance, l’ex-propriétaire de la station de ski qui voulait obtenir des autorisations de développement à l’intérieur du parc. L’autre correspond aux propriétés de Vertendre sur le côté sud.

Le comité de la MRC a produit une évaluation des investissements nécessaires pour la relance de la station de ski. Sur un total de plus de 23 M $ on a prévu les dépenses pour les infrastructures, le domaine skiable et les services. Il n’y a eu aucune évaluation des coûts des liens avec les projets de développement immobilier. Selon la vision du comité de la MRC, ces projets relèvent entièrement de la compétence des promoteurs et le rapport ne fait aucune mention de possibilités de subventions.

Pour que ces liens puissent être réalisés le gouvernement doit les autoriser par la voie législative ou par la voie des procédures prévues dans la Loi sur les parcs. Le projet de loi 90 ne prévoit aucun mesure pour faciliter ces liens. Interpelée au cours de la conférence de presse du 23 mars, la ministre Line Beauchamp a fait valoir que certains intervenants n’étaient pas à l’aise avec ces projets. Du même souffle, elle a signifié que ce sujet pouvait être abordé par les participants à la commission parlementaire qui étudiera le projet de loi 90. Il appartient au milieu de faire le consensus sur ce sujet. C’est le critère déterminant qui devra guider les réflexions des élus.

Quels projets de liens ?

À ce jour, le promoteur immobilier André L’Espérance n’a donné aucune indication publique d’un intérêt à investir dans une remontée mécanique vers le Mont-Orford. Ses dernières réactions, à la suite du dévoilement des états financiers de la station de ski, indiquent qu’il n’est pas optimiste sur l’avenir de la station de ski : « Mourir maintenant ou agoniser pendant cinq ans ».

Le 6 avril dernier, le maire Pierre Bastien a relancé la discussion sur les projets de lien en vue de la commission parlementaire sur le projet de loi 90 annoncé par la ministre Beauchamp. Dany Jacques, du Reflet-du-Lac rapporte cette proposition.

Les élus de la municipalité du Canton d’Orford ont discuté de cette position. La proposition n’a pas fait l’objet d’études. L’idée découle d’un constat du potentiel de développement d’un secteur à l’est du Mont-Giroux et près de la route 143 où le zonage permet déjà l’hébergement. Le lien se ferait entre le milieu résidentiel et le terrain de stationnement à la base de la piste Sherbrooke. L’idée est de favoriser la formule ski in/ski out. Aucun promoteur ne s’est identifié comme porteur de cette proposition.

Vertendre est le seul promoteur qui est identifié à un projet de remontée mécanique. C’est en mars 2007 que le promoteur lançait une proposition pour l’achat de la station de ski du Mont-Orford dans le contexte de la crise générée par l’appel d’offres pour la vente de terrains du parc du Mont-Orford par le gouvernement Charest.

La proposition était accompagnée d’une demande d’un droit de passage pour un téléphérique sans pylônes qui ferait le lien entre le mont Sylvio Lacharité et le Mont-Orford avec une exigence de réponse avant le 26 mars 2007. Le téléphérique était valorisé en tant qu’attrait touristique.

En mai 2007, [2] Vertendre révise sa proposition. Le promoteur annonce un plan de 275 M $. Il y a toujours un projet de télécabine mais il n’y a plus d’aire de débarquement sur le mont Sylvio-Lacharité. On veut minimiser l’impact visuel. Par contre, il faudrait installer trois pylônes à l’intérieur du parc dans un secteur de conservation. L’installation pourrait se faire par hélicoptère et il ne serait pas nécessaire de déblayer un corridor dans la forêt. Des sentiers seraient aménagés sur le territoire de Vertendre pour permettre aux skieurs de rejoindre les habitations à partir d’une aire de débarquement à mi-montagne.

Le 18 octobre 2008, La Tribune publie son cahier de fin de semaine et, fait étonnant, les cinq premières pages sont dédiées au projet de Vertendre qui mise, à ce moment, sur un projet d’hôtel de luxe au sommet du mont Sylvio-Lacharité et sur un partenariat avec l’artiste Heinz Julen. L’hôtel doit être réalisé en 2009. Le promoteur Alain Chagnon « se montre catégorique » : le projet ira de l’avant avec ou sans remontée mécanique. Il va jusqu’à affirmer que « Les investisseurs dans le projet d’hôtel seront intéressés quand même, qu’il y ait un lien ou pas. » On apprend que trois scénarios ont été travaillés pour transporter les clients du sommet du mont Sylvio-Lacharité jusqu’à celui du mont-Orford. L’évaluation des coûts varie entre 2,5 M $ et 5 M $ et c’est le projet de téléphérique, le plus coûteux, qui est privilégié. On annonce que Vertendre recevra prochainement les résultats d’une étude sur les impacts visuels. Ces déclarations sont faites dans un contexte où le comité de parrainage s’est déjà prononcé en faveur des liens entre les projets de développement immobilier et la station de ski.

Le 9 décembre 2009, [3] le projet d’hôtel, qui devait être construit, n’a pas avancé autrement que par une concession de la MRC de Memphrémagog au schéma d’aménagement. L’artiste suisse, Heinz Julen, présenté comme un « architecte de renommée mondiale » et comme un partenaire financier n’a pas livré les plans promis pour la fin de 2008. On introduit alors le Club Med, avec lequel, selon Alain Chagnon, Vertendre aurait négocié « une entente de principe. »

Toutefois, Alain Chagnon affirme que deux conditions [4] sont à remplir pour que les négociations avec Club-Med puissent se poursuivre. La remontée mécanique, qui n’était plus nécessaire en octobre 2008, redevient un condition essentielle. Aussi, il faut investir 25 M $ dans les installations. Le promoteur, qui avait proposé d’investir 35 M $ en 2007 invite maintenant les gouvernements et les municipalités à partager la facture « "Je ne pense pas que le privé soit en mesure d’investir une telle somme seule. La participation des gouvernements supérieurs et des municipalités sera nécessaire", soutient-il. (Alain Chagnon) »

Le 4 février 2010, Vertendre relance [5] une proposition de monorail en remplacement du projet de périphérique, présumément pour « calmer certains environnementalistes ». Le système suivrait une emprise déjà déboisée, puis emprunterait une emprise de ligne électrique, également déboisée, jusqu’au sommet du Mont-Orford. La coupe d’arbres serait limitée à une étendue de 1 200 mètres carrés. En réalité, Alain Chagnon veut substituer la technologie de monorail à celle du téléphérique parce que « d’un point de vue touristique, ça n’était pas très attirant, comparé au monorail, qui serait un attrait touristique en soi ».

La technologie du monorail

Tschuggen Express

Photo : Tschuggen Grand Hotel

L’illustration du monorail dans l’article du journal La Tribune permet d’identifier le Tschuggen Express, localisé à Arosa, en Suisse. Classé parmi les 450 hôtels les plus luxueux de la planète, l’hôtel Tschuggen est un établissement cinq étoiles qui a investi dans un système de transport de type monorail unique en son genre.

L’unicité de ce système de transport tient au fait qu’un seul exemplaire a été commercialisé. Le manufacturier a fait faillite au cours de la construction de ce projet. Le manufacturier a relancé l’entreprise mais, il n’a pas réalisé de nouveau projet.

Le projet a été initié en 2006 et l’hôtel a dû le compléter à ses frais. Terminé en 2010, le Tschuggen Express expérimente sa première saison. L’appareil, conçu comme un ascenseur horizontal, conduit ses 12 passagers en 2,5 minutes au pied des pentes de ski. Il élimine le transport en autobus qui peut prendre jusqu’à une heure. Le service est réservé aux clients de l’hôtel. Sur le plan technique, 2 cabines suivent un rail sur une distance de 528 mètres à une vitesse de 4 mètres/seconde. Sur le plan vertical, le gain d’altitude est de 150 mètres sur une pente maximale de 52 %. L’hôtel en retire un grand avantage. Le trajet pour se rendre aux pistes de ski nécessitait un déplacement d’une heure à bord d’une navette. Avec le monorail, le temps de déplacement devient négligeable.

Le projet de Vertendre serait plutôt de l’ordre de 2,4 km (20 min aller-retour à 4 m./s. 30 min. si on ajoute 10 minutes pour l’entrée et la sortie des passages avec leur équipement). Avec 2 cabines contenant un total de 16 passagers, le système servirait 32 passagers à l’heure.

L’hybride du Mont-Orford

Photo : Dopelmayr

Le prix du système est évalué à un intervalle de 5 à 7 millions $ selon les informations fournies par Vertendre. C’est l’équivalent de la gondole hybride du Mont-Orford installée en 2005 pour un coût de 6 millions $. Les télésièges débrayables produits par Doppelmayr peuvent obtenir des débits élevés de l’ordre de 4 000 pers./h . Cette entreprise internationale, qui a une succursale à St-Jérôme au Québec a produit un hybride avec télécabine et télésiège débrayable (6/8 CGD) pour le Mont-Orford qui fait l’envie de bien des stations de ski.

La valeur de l’attrait touristique du monorail

Pourquoi est-ce que la valeur de l’attrait touristique est aussi importante dans le projet de Vertendre ?
Deux aspects ne cadrent pas avec les informations connues à ce jour

• L’objectif de créer un hôtel de haut niveau respectueux d’un milieu naturel sans activités commerciales. Ce type d’établissement ne peut constituer un attrait touristique pour d’autres clients que ceux de l’hôtel.

• Le monorail n’est pas conçu pour l’achalandage d’un attrait touristique. Le Tschuggen Express, le prototype du monorail proposé par Vertendre sert exclusivement les clients de l’hôtel Tschuggen.

Où se trouve la valeur ajoutée pour la clientèle de Vertendre ? Il faut 10 minutes de Vertendre pour se rendre à la station de ski du Mont-Orford dans le confort de son automobile. Comment un service de type ski in / ski out serait rendu accessible sur les 1 100 acres des terrains du promoteur avec une très faible densité de 0,7 habitation/acre ? Si on répartit le coût de 6 M $ sur 750 unités d’hébergement, il faudrait ajouter 8 000 $ aux 5 000 $ de redevances que Vertendre devra payer et facturer aux acheteurs. C’est sans compter les frais d’exploitation et la surtaxe de 0,10$/100$ d’évaluation municipale

Est-ce que Vertendre cherche à obtenir du financement du fonds de relance de la station de ski du Mont-Orford ? Alain Chagnon, qui positionnait Vertendre parmi les éventuels soumissionnaires pour les installations de ski et de golf a signifié publiquement qu’il faut à la fois un fonds de relance et les autorisations pour les liens avec les développements immobiliers. Le 8 avril, lorsque les états financiers de la station de ski ont été connus, Vertendre s’est désisté du processus de soumission tout en gardant la porte ouverte à une participation dans un partenariat.

Mont-Orford, la saga a posé la question suivante à la mairesse de Magog, Vicki May Hamm, qui préside également le CLD Memphrémagog, responsable du dossier du fonds de relance.

Question  : « Dans votre esprit, est-ce que ces équipements seraient entièrement aux frais des promoteurs ou s’ils pourraient faire l’objet de subventions de la part du fonds de relance ? »

Réponse de Vicki May Hamm : « Il est prématuré de déterminer qui financera de tels équipements pour le moment. Il faudrait d’abord savoir à quelle clientèle ils s’adresseront. Seront-ils réservés uniquement aux résidents des développements en questions, où seront-ils accessibles à tous ceux qui veulent les utiliser moyennant paiement comme "transport public " ? De quelle nature seront ces équipements ? Quels seront les points reliés ? On en est simplement à l’étape où on souhaite que le projet de loi permette l’installation de tels liens. » (courriel 31 mars)

La porte n’est pas fermée.

Par ailleurs, le projet de monorail ne fait que relier les sommets des monts Sylvio-Lacharité et Orford. Il ne peut servir la clientèle principale du promoteur qui prévoit 750 unités d’hébergement au pied du mont Sylvio-Lacharité. La construction de terrains de stationnement à une élévation de 550 mètres ne fait pas de sens. S’ils doivent prendre leur voiture ces usagers feront le trajet de 10 minutes pour se rendre aux stationnements gratuits de la station de ski et pour éviter d’avoir à payer les frais du monorail.

En conséquence, il faut envisager que des éléments essentiels manquent au dossier.

Conclusion

Publicité de Vertendre

Publié dans le Reflet-du-Lac 2010-04-15

Le dernier dépliant publicitaire de Vertendre laisse entendre qu’il suffit d’autoriser le lien entre les propriétés de Vertendre pour déclencher un « effet domino » de retombées économiques en investissements et en emplois.

Entre les déclarations enthousiasmantes d’un exercice de relations publiques soigneusement calibré pour générer un appui spontané de la population et la réalité comment peut-on porter un jugement éclairé ?

En considérant l’historique du dossier des liens et celui du projet Vertendre et en analysant les données et les faits disponibles, on constate qu’on est loin d’avoir fait la démonstration de la valeur économique des projets de liens entre les développements immobiliers et le Mont-Orford.

La faisabilité d’un projet correspondant au scénario initial d’un service de type ski in / ski out n’a pas été démontrée par le seul promoteur qui demande une autorisation pour un lien par monorail du mont Sylvio-Lacharité vers le Mont-Orford. Il faut une densité élevée pour justifier une infrastructure fixe de transport collectif. Vertendre valorise une faible densité de 0,7 habitation/acre.

L’évaluation du coût de 5 à 7 M $ pour un projet de monorail ne desservant qu’un hôtel de 100 chambres est sujette à caution. Le manufacturier autrichien de ce système a fait faillite en cours de réalisation du seul projet qu’il a commercialisé.

La répartition du coût de cette infrastructure considérant une hypothèse d’un coût de 6 M $ et de 750 unités d’hébergement augmenterait de 8 000 $ le coût d’une unité auquel s’ajouterait une redevance de 5 000 $. La démonstration n’est pas faite que le marché peut supporter ces coûts.

La valeur de l’attrait touristique du projet de monorail et de ses retombées économiques n’est pas démontrée. La perspective d’une participation publique au financement de cette infrastructure entre en conflit d’intérêts avec les exigences d’investissement dans les infrastructures nécessaires au bon fonctionnement de la station de ski. L’investissement dans le remonte pente hybride du Mont-Orford a été justifié en partie pour sa valeur touristique. Le monorail diviserait la demande pour ce service. La population n’a pas encore accepté d’éventuelles hausses de taxes pour la relance de la station de ski.

Le promoteur Vertendre a annoncé en 2008 qu’il allait de l’avant avec la réalisation de son projet d’hôtel en 2009. Il affirmait que les investisseurs étaient intéressés avec ou sans remontée mécanique. Rien n’indique, en 2010, que des investisseurs et des partenaires sont prêts à procéder à la construction d’un hôtel sur le mont Sylvio-Lacharité. Les plans annoncés en 2008 n’ont pas encore fait l’objet d’un dépôt. Si, un jour, des investisseurs sérieux sont prêts à investir 100 M $, ils voudront revoir tous les aspects du projet. L’intérêt public commande qu’aucune concession d’un patrimoine collectif ne soit accordée sans avoir de garanties de la part des propriétaires réels.

Un projet de monorail du secteur Vertendre vers le Mont-Orford ne fait aucun sens si la station de ski ne survit pas à la transition vers l’entreprise privée et si le développement de Vertendre n’atteint pas une masse critique capable de soutenir financièrement un tel projet d’infrastructure. Quel financier est prêt à prendre ce risque ?

La vision d’un effet domino d’investissements déclenché par l’autorisation du projet de monorail ressemble à un mirage de marketing.

La population assume les impacts de la dernière récession, causée, en grande partie, par les excès du secteur immobilier et par le laxisme dans le contrôle du financement du développement immobilier. Les instances publiques doivent exiger des garanties et plus de transparence de la part des promoteurs immobiliers.